建築公司成本結構: 以上市公司財報與竹城林口建案為例

最近正在搜尋新家,也一如往常對於建設業開始有一些研究。台灣現在房價非常高,也令我好奇建設公司的成本結構,以及是否高房價是合理的。

大致從上市公司的財報來看,成本佔營收大約60%左右,也就是說現在若我目標大約台幣1000萬的房子,其中實際建材與營造的成本大約是600萬,剩下400萬可能分給員工薪水,行銷費用等等。但從建設公司淨利率20%來看,實質上1000萬的房子,考慮經濟活動與必要成本後,實質價值大約800萬左右,餘下的200萬也是建商能夠用新案養舊案,並且撐下來的原因。

最近我在林口看了竹城佐賀 / 竹城松賀2個建案,觀察的結果大概也證明了我的想法。其中竹城松賀一間10年未使用的新房,牆壁油漆在未有人使用的情況下,已經出現油漆雞爪裂紋,地板磁磚用雨傘敲過也發現很多空心現象,俗稱”膨管”。實際看過網路的評價似乎竹城以往被觀察是建築速度過快,如今實際看過也某種程度證明建材與工法可能有瑕疵。

另外從竹城建設的官網可以看出有個有趣現象,竹城松賀2008年新成屋,直到現在仍有竹城建設建商官網上招租一樓店面,可見管理冷清,有餘屋。

另外竹城建設在林口的建案大多標榜漂亮的中庭,然而此種公設通常因為容積與建蔽率的規範,會被當作是能夠供大眾使用的空間,並非建案社區私人使用。竹城松賀就曾經因為管委會糾紛而被控告中庭的公設使用,所以事實上該中庭已經被糾正不能當作私人空間,隨意的路人都可以進入中庭和社區民眾一起使用,所以標榜中庭的竹城建案實質上與行銷話術有一定差距。

另一個在文化三路的竹城佐賀同樣也有大中庭,雖然不像竹城松賀有被糾舉問題,但實質上中庭也是應該開放公眾使用的,一旦有心人士得知相關建築法規規定,社區將無法避免被打擾。

另外竹城佐賀也有建材問題,例如我參考的一戶,雖然屋齡10年左右但已經有浴室磁磚爆裂的情形,按我看屋觀察若可視為抽樣,則竹城被抽樣有瑕疵的比率偏高。

總之,建築產業應該要是百年大計,然而建築公司享有高獲利率,若其取得獲利的方式是犧牲建築品質,那麼台灣是永遠也不會進步的。